8.2 Vertragsobjekt genau definieren!

Je allgemeiner, je ungenauer die Ziele gefasst sind, desto ungünstiger kann es für den Bauherrn werden. Je konkreter und genauer das Bauvolumen definiert ist, desto sicherer sind die Vertragspartner vor Überraschungen. –


Bevor die Bau-Phasen aufgezählt werden, ein Einschub zu diesemPunkt des Vertrags, bei dem man gewaltige Fehler machen kann, und im Zweifel rechtskundige Formulierungshilfe braucht:
Was soll gebaut werden?

Wer den Garten selber gestalten will, muss vermeiden, dass im Vertrag steht „Haus und Garten“.
Wer gerne Fliesen legt, muss klarmachen, dass er keinen Fliesenplan will, keine Ausschreibung dieser Arbeiten will und auch die Bauaufsicht des Architekten nicht bezahlen will; kurz: dass das nicht Gegenstand des Vertrages ist.
Das sind zwei von vielen Beispielen;


Man muss vertraglich regeln, was man vom Architekt will.
Man muss vertraglich regeln, was man nicht will, weil man es selber macht, oder weil man bewährte Leute hat.
Es wird sehr teuer, eigene Vorstellungen zum Vertrag als selbstverständlich anzunehmen. Es genügt nicht, etwas zwischen Tür und Angel zu sagen, als Brief zu schreiben; man muss es in den Vertrag aufnehmen.

8.3 Bau-Phasen?

Die HOAI definiert neun Leistungsphasen vor. Dort ist geregelt (besser gesagt „definiert“), welche Leistungen in jeder Phase enthalten sind, und wo - für etwaige Sonderleistungen - ein Extrahonorar anfällt.
Der Laie hat die Vorstellung: die HOAI – also die quasi gesetzliche Vorgabe - sieht für den Architektenvertrag neun Leistungsphasen vor; der Vertrag verlangt sozusagen neun Leistungsphasen. Das ist ein Missverständnis. Er sieht gar nix vor, er definiert. Erst im nächsten Schritt vereinbaren die Partner, was und wie viel (im Rahmen der HOAI) in den Vertrag aufgenommen werden soll. -

Alle vereinbarten Phasen haben prozentuale Anteile am Gesamthonorar. (Das Gesamthonorar wird aber in verschiedenen Phasen unterschiedlich definiert.)

  1. Grundlagenermittlung, dient auch als Entscheidungshilfe für das Hinzuziehen anderer Fachplaner.
  2. Vorplanung mit Kostenschätzung nach DIN 276.
  3. Entwurf, Planung. Das ist die zeichnerische Darstellung des Gesamtentwurfes 1: 100 und eine Kostenberechnung nach DIN 276.
  4. Genehmigungsplanung mit Einreichung des Bauantrags.

    1 – 4 gehören insofern zusammen, dass der Architekt nach der „Kostenberechnung“ honoriert wird.

    Wie bei der „Kostenberechnung“ gerechnet wird, haben wir nie sehen und verstehen dürfen.  Bei den nächsten Phasen 5 – 7 errechnet sich das Honorar nach dem „Kostenanschlag“. (Diese Benennungen muss man kennen!)

    Der Kostenanschlag soll ein „noch“ genaueres Bild der tatsächlichen Kosten liefern als die „Kostenberechnung“.

    Inzwischen hatten wir uns entschlossen, mehrere Baumaßnahmen nicht durchzuführen. Man hätte vermutet dass die Summe des Kostenanschlags entsprechend einige 10 000 € kleiner wird als die der Kostenberechnung.
    Der Architekt hat es aber verstanden, dass der Kostenanschlag genauso hoch lag.
  5. Ausführungsplanung. Konstruktions-, Ausführungs- und Detailzeichnungen.
  6. Vorbereiten der Vergabe, Leistungsbeschreibung und Leistungsverzeichnisse (LV’s)
  7. Vergabe-, vom Einholen der Angebote bis zur Auftragserteilung.
  8. Objektüberwachung, Rechnungsprüfung, Abrechnung.
    Hier spielt das „Aufmaß“ eine große Rolle (Tatsächliche Leistung; was, wie viel und wie groß?)
  9. Objektbetreuung und Dokumentation.


Bei den beiden Phasen 8 und 9 (überwiegend Bauaufsicht) werden nach der „Kostenfeststellung“ honoriert.
Die Kostenfeststellung soll ein nochmals genaueres Bild von den tatsächlichen Kosten liefern als der Kostenanschlag. Man möchte meinen, dies geschieht einigermaßen objektiv, da es sich an vorliegenden Rechnungen orientiert.
Die Rechnungen der von uns engagierten Handwerker missfielen dem Architekten , da sie unerwartet niedrig waren. Er hatte ein Patentrezept: einfach bestimmte Rechnungen nicht anzuerkennen. Diese seien unvollständig und er sei daher gehalten, eine eigene „Berechnungen“ durchzuführen. Dass er hier herzhaft zulangte, versteht sich.